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价格“超标” 北京五六环限房价项目难觅普宅

来源:生活汇 时间:2019年06月05日

  价格“超标” 五六环限房价项目难觅普宅
  北京普宅标准5年未调;45个限房价项目中,纯普宅仅有2个,另有14个项目包含部分或少量小户型普宅

  多个项目因单价被“非普”

  北京目前实行的普通住宅认定标准为2014年的版本。首先需满足住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上,单套建筑面积在140平方米(含)以下;其次,单价不超过最高限价,或总价不超过最高限价,单价、总价符合其一即可。

  具体的最高限价标准是:五环内为单价39600元/平方米、总价468万元/套;五环到六环为单价31680元/平方米、总价374万元/套;六环外为单价23760元/平方米,总价281万元/套。如果在满足容积率、单套建筑面积的条件下,一套房子的单价或总价在上述价格范围内,则被划为普宅。

  按此现行标准,新京报记者梳理了北京当前已经取得预售证并有成交记录的45个限房价项目,统计结果发现:45个限房价项目中,67%的项目全部房源为非普,符合普宅标准的仅有2个,另有14个项目包含有部分或少量普宅,为其中一些小户型房源。

  这些限房价项目中“凤毛麟角”的普宅项目,一个是位于密云的碧桂园琅辉限,该项目位于六环之外,全部户型面积均小于140平方米,容积率为2.8,最高限售价为22201元/平方米,低于六环外23760元/平方米的普宅标准,全部为普宅项目。

  另一个同样符合普宅标准的是在六环外的首创·悦欣汇项目,也位于密云,最高限售价为22276元/平方米,低于23760元/平方米。据项目销售人员介绍,房源已经售罄,户型面积全部为105平方米左右的洋房产品。

  新京报记者梳理发现,大量五环和六环之间的限房价项目,多是非普宅,论单价都很难满足普宅标准,只能靠小面积小户型拉低总价,勉强跻身普宅范围。但是,五六环间的房子,往往是与刚需族最“匹配”,他们以非普的首付、税费标准购买的实际是普宅的房子。

  业界建议提高普宅标准

  客群多为刚需和刚改购房客的限房价项目,为何与“普”难以结缘?合硕机构首席分析师郭毅对新京报记者表示,北京的普宅认定标准,其核心要素是中低总价、中小面积。作为普通商品房的一种,一些限房价项目因定价或面积原因变成非普住宅,是正常的市场现象。目前看,符合普宅标准的限房价项目位置都较远,这也符合城市发展的客观规律。

  但是,面对限房价项目“非普”当道,郭毅认为,从限房价项目面向刚需和刚改客群来说,普宅划定的范围理应比现在有所增加。北京现行普宅标准是执行的2014年版,郭毅表示,北京2017年开始供应用地,2018年限房价项目开始上市,“普宅标准应针对当前的市场现状作出适时、及时的调整。”

  具体而言,普宅标准应比现有范围有所扩大。郭毅举例说,目前,五环外的很多限房价项目都超出了普宅标准,而真正会住到这些房子里的人,绝大部分都是刚需和刚改,他们的收入相对来说并未达到很高水准,这一部分人理应在税费优惠上给予倾斜。

  在中原地产首席分析师张大伟看来,对限房价项目来说,90平方米之下的产品,从任何角度都不应该被划分到“豪宅”的范围。普宅标准应该调整,可以针对限房价项目出台单独政策。

  部分项目调价格、户型,“擦边”普宅

  虽然非普宅是主流,很多项目难以企及普宅标准,但是在限房价项目供货压顶、去化压力巨大、产品同质化严重的当下,尤其是置换需求日渐占据上风的北京新房市场,对二套购房者来说,如果能够购买到普宅,首付从80%到60%,支付压力有所减轻。对远郊地区遭遇去化压力的限房价项目来说,通过成为普宅的方式亦能吸引一部分客群,助推去化。

  诸如最近频频站上舆论风口的青龙湖板块,由于位于北京西六环之外,交通、生活配套一般,区域内多达5个限房价项目,供货量大,销售前景不被市场看好。据记者了解,预计于6月份开盘的熙湖悦著项目,商品住房销售均价不超过37245元/平方米,且最高销售单价不得超过39107元/平方米,均远远高于六环外23760元/平方米的普宅单价标准。但是通过产品设计等调整,熙湖悦著部分产品符合普宅标准。

  据项目销售人员介绍,预计一期开盘的83平方米三居室,价格定得较低,总价大部分在300万元之内,有部分房源为普宅,首付35%,但不会太多。据了解,该项目还有73平方米左右的两居室,如果按照限售均价和最高价计算,总价基本在280万元之内,亦能够达到普宅标准。

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